Le distanze dai confini sono molto importanti per chi si occupa di progettazione architettonica di ristrutturazioni edilizie e di ampliamento casa tanto da essere disciplinate dagli artt. 873 del Codice Civile, 874, 875 e 877, dai piani regolatori comunali e dai regolamenti edilizi locali. Le distanze tra fabbricati minime stabilite per legge vanno sempre rispettate onde evitare la formazione di spazi insalubri e angusti tra un edificio e l’altro. Eventuali violazioni della distanza minima dal confine comportano risarcimento dei danni, modifiche tese a ripristinare la distanza tra edifici corretta stabilita dal c.c o dai regolamenti regionali e comunali. Questi ultimi possono infatti prevedere distanze minime tra edifici maggiori di quelle stabilite dal Codice Civile, comunque non inferiori ai 3 metri, se valutate necessarie per tutelare determinati modelli urbanistici e paesaggistici, funzionali a un assetto complessivo o unitario di specifiche aree territoriali, come espresso dal d.P.R. n.380 del 2001. Scopriamo nel dettaglio cosa afferma il Codice Civile sulle distanze minime nella costruzione a confine.
QUANDO È OBBLIGATORIA LA DISTANZA TRA FABBRICATI DI 3 METRI
Il Codice Civile con l’art. 873 stabilisce una distanza tra fabbricati minima di 3 metri laddove i fondi siano confinanti o contigui. La norma sulle distanze dal confine del Codice Civile è stata messa a punto per evitare la formazione di intercapedini anguste, pericolose sia per la sicurezza che per la salute degli abitanti. La stessa legge consente che le costruzioni risultino in taluni casi unite o aderenti, come accade nelle villette a schiera, vista l’assenza di intercapedini. Ma anche i regolamenti locali talvolta si esprimono in materia di distanze minime dai confini perché, in caso di necessità, possono prevedere distanza fra costruzioni superiore ai 3 metri.
Una distanza non inferiore ai tre metri vale, secondo l’art. 873 del Codice Civile, rubricato “distanze nelle costruzioni” dai confini, anche per “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti”, sebbene nei regolamenti locali possa essere stabilita una distanza maggiore, tenendo presente che per fondi finitimi si intendono fondi vicini.
È bene precisare che con il termine “costruzioni”, l’articolo 873 del Codice civile fa riferimento a tutte le opere con requisiti di solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo. È chiaro quindi che non si tratta esclusivamente di case, ma di qualunque manufatto con queste caratteristiche, fatta eccezione per le costruzioni interrate, ovvero al di sotto del livello del suolo. Anche gli interventi di ristrutturazione che comportino modifiche di una certa entità rientrano nella definizione di “costruzioni”, da eseguire nel rispetto delle distanze dai confini del Codice Civile. A sua volta la distanza dal confine di una casetta in legno, per quanto esigua di dimensioni, deve rispettare le norme sull’edilizia del Codice Civile, tenendo conto dei regolamenti comunali sulle distanze delle costruzioni dai confini.
QUANDO È OBBLIGATORIA LA DISTANZA TRA FABBRICATI DI 5 METRI
La distanza minima tra edifici di 5 metri tra un fabbricato e i confini di proprietà è stabilita dalla gran parte degli strumenti urbanistici locali. Inoltre chi edifica per primo può imporre la distanza minima da rispettare a chi edifica in un momento successivo. In materia di distanza dai confini delle costruzioni, la legge si rifà al principio della prevenzione temporale, basato sull’art. 873 c.c sulle distanze nelle costruzioni e sugli artt. 873, 874, 875, 877 del Codice Civile, secondo cui il proprietario che costruisce per primo su un fondo contiguo determina le distanze dai confini minime per le successive costruzioni.
QUANDO È OBBLIGATORIA LA DISTANZA TRA FABBRICATI DI 10 METRI
La distanza dal confine per il Codice civile, secondo quanto stabilito dall’art 9 del D.M. 1444/1968, deve essere di minimo 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti nei nuovi edifici, ma solo se sono corpi legittimamente realizzati o destinati ad estendere il fabbricato di riferimento. Difatti in presenza di opere abusive confinanti, le distanze tra edifici possono non corrispondere ai 10 metri. Questo vale anche nel caso di “gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.
È bene precisare che la dizione “nuovi edifici” si riferisce ad edifici, ampliamenti o sopraelevazioni degli stessi, costruiti per la prima volta, escludendo pertanto fabbricati preesistenti.
COSTRUZIONE IN ADERENZA: QUANDO È POSSIBILE?
La costruzione in aderenza viene facilmente confusa con la costruzione in appoggio, ma si tratta di situazioni strutturali solo apparentemente simili. In realtà costruire in aderenza oltre il confine prevede la realizzazione di un muro autonomo aderente alla struttura preesistente. Cosa che non avviene nella costruzione in appoggio, dove per costruire sul confine ci si “appoggia” al muro della struttura preesistente, coincidente con il confine medesimo. Le due costruzioni, in quest’ultimo caso, hanno un muro in meno perché quello presente sul confine viene utilizzato da entrambe. È la cosiddetta “comunione forzosa”, così soprannominata perché il proprietario del primo edificio non può rifiutarsi di concederla.
Diverso è il caso, come dicevamo, della costruzione in aderenza. A disciplinare questa tipologia di costruzioni a confine è il Codice civile nell’art. 877, 1° comma, secondo il quale: “Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente”. E ciò vale anche per le costruzioni in aderenza con piccole intercapedini, dovute per esempio ad anomalie edificatorie facili da colmare. Se invece uno degli edifici in aderenza è sopraelevato, la norma descritta nell’art. 873 del Codice civile sul costruire a confine risulta valida solo se i fondi confinanti non sono aderenti e non danno luogo a intercapedini pericolose.
DISTANZA MINIMA: L’INDICE DI VISUALE LIBERA
L’indice di visuale libera è il rapporto esistente fra le distanze dal confine di proprietà o dai confini stradali dei singoli fronti del fabbricato e l’altezza dei fronti medesimi. È un altro fattore da tenere presente se si vuole costruire a confine, onde evitare violazioni alle norme vigenti sulle distanze del Codice civile. I Regolamenti comunali tengono in considerazione questo criterio ma possono aggiungere delle precisazioni, variabili a seconda del territorio di competenza.
I BALCONI DEVONO ESSERE CALCOLATI NELLE DISTANZE TRA FABBRICATI?
I balconi non vanno calcolati nella distanza dal confine tra fabbricati se esistono norme di piano che lo autorizzino e se si tratta di balconi aggettanti, ovvero che sporgono dalla facciata dell’edificio risultando estranei al volume utile del medesimo, e balconi sporti, che sporgono in fuori rispetto al muro verticale. A stabilirlo la sentenza del Consiglio di Stato n. 5552/2016, secondo la quale eventuali balconi aggettanti e sporti non sono coinvolti nella creazione delle pericolose intercapedini. Pertanto in casi simili le distanze tra fabbricati del Codice Civile non vanno rispettate alla lettera.
DISTANZE DAI CONFINI DEI VOLUMI “TECNICI”
Il calcolo delle distanze tra le costruzioni non può prescindere dalle strutture accessorie dei fabbricati, qualora siano sufficientemente consistenti e stabili da considerarsi opere edilizie. Per esempio le scale esterne, secondo il Cass. Civ., Sez. II, 30 gennaio 2007, n. 1966, possono essere considerate tali in quanto parte integrante di un edificio. Per l’esattezza rientrano in tale definizione le scale a struttura chiusa in alcune rampe e a struttura aperta nelle rampe finali, e le scale sviluppate in rampe e pianerottoli dotati di parapetto. Mentre le scale che non comportano un ampliamento dei volumi edilizi non sono assoggettate al rispetto delle distanze fra costruzioni, è il caso per esempio delle scale antincendio.
Anche i cd. Volumi tecnici sfuggono al calcolo delle distanze dei fabbricati dai confini: si tratta di opere prive di autonomia funzionale, realizzate per contenere impianti tecnologici indispensabili per rendere confortevole l’abitazione ma non costruibili nel corpo della costruzione. Questi volumi tecnici includono per esempio impianti connessi alla condotta idrica, termica, elettrica e di elevazione, come gli ascensori esterni. Sono invece escluse da tale definizione le parti di fabbricato che ne rappresentano parte integrante, come nel caso di torrini e vano scale.
CHE DISTANZE SI DEVONO RISPETTARE PER COSTRUIRE UNA SERRA BIOCLIMATICA?
Secondo l’Art. 37 della Gazzetta Ufficiale in materia di “Misure per la promozione del rendimento energetico nell’edilizia” una serra bioclimatica può essere realizzata anche in deroga alle distanze minime e alle altezze massime previste dagli strumenti urbanistici e dai regolamenti edilizi, fermo restando quanto previsto dal codice civile in materia di distanze minime.
