PERIZIA DI STIMA

PERIZIA DI STIMA IMMOBILE

Spesso si sente parlare di perizia di stima di un immobile, in riferimento alla ristrutturazione casa, compra/vendita, richiesta di un mutuo oppure per risolvere un contenzioso per danni a un immobile. Ma di cosa si tratta esattamente? E come si svolge? Ecco le risposte.

COS’È LA PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE

La perizia estimativa viene effettuata al fine di stabilire il valore commerciale di un immobile. In concreto, consiste in una relazione dettagliata, completa di grafici e immagini, che valuta un immobile secondo i vari parametri che incidono sul suo valore. I principali sono:

• materiali da costruzione impiegati,
• stato di manutenzione,
• caratteristiche delle rifiniture,
• dimensioni,
• microzona censuaria nella quale è ubicato l’edificio,
• anno di fabbricazione,
• classe energetica,
• l’esistenza dei certificati di abitabilità, conformità urbanistica e degli impianti (elettrico, idrico e fognario, termico, del gas, etc).

La perizia di stima di un immobile è compito di un professionista specializzato, che può essere un geometra, un architetto o un ingegnere con regolare abilitazione.
Com’è facile intuire, qualunque perizia estimativa esprime una valutazione che non può essere fissa e immutabile. Ad esempio, una ristrutturazione importante (aggiunta di un cappotto termico, rifacimento del tetto, etc), o anche la semplice installazione di pannelli solari, determina una variazione, in questo caso in meglio, della valutazione dell’immobile. Ai fattori dinamici bisogna poi aggiungere il fattore umano, ossia la soggettività del perito. Va da sè che i professionisti più accreditati sono quelli con fama di maggiore imparzialità.

COSTI PERIZIA IMMOBILIARE

Il costo di una perizia immobiliare, indicativamente, si approssima allo 0,1% del valore dell’immobile.

COME SI REDIGE LA PERIZIA DI STIMA DI UN IMMOBILE

Il compito di redigere una perizia di stima di un immobile è impegnativo e articolato in una sequenza ordinata. Solitamente, parte dall’osservazione dettagliata del contesto in cui è ubicato l’edificio, che viene descritto con precisione, a quella dell’immobile, esaminato in tutti i suoi componenti: locali e annessi, valutati sia dal punto di vista delle posizioni, superfici e volumetrie che come stato di conservazione, nonché degli impianti, dei quali ovviamente il perito deve valutare anche il funzionamento e l’efficienza. Un ulteriore parametro considerato è la statica, che permette di definire il grado di resistenza delle strutture portanti dell’edificio.
In questa fase, oltre alla valutazione oggettiva, conta l’abilità, l’esperienza e la scrupolosità del perito. Ad esempio, 2 edifici ipoteticamente identici, ma ubicati uno su un terreno asciutto e l’altro su un terreno soggetto a cospicue infiltrazioni d’acqua, richiederanno diverse modalità di svolgimento della perizia, perché nel secondo caso saranno necessari esami più approfonditi del terreno e dei materiali/tecniche costruttive.
A questa fase, segue la verifica della posizione regolare dell’immobile rispetto alle normative urbanistiche e alle certificazioni che deve possedere, nonché l’assenza di ipoteche.
Infine, la perizia di stima di un immobile acclude la motivazione per la quale è stata richiesta (esempio, valore venale dell’immobile), e le conclusioni del professionista, che stima un valore di mercato per l’immobile ed eventuali interventi ritenuti necessari, con relativi preventivi dei costi. Non deve mancare, a chiarimento delle sue conclusioni, il metodo di stima impiegato.

COS’È IL METODO DI STIMA

La perizia estimativa di un immobile viene effettuata utilizzando vari criteri, detti in gergo tecnico criteri di stima, che dipendono dalle caratteristiche e finalità della singola stima. Nella pratica, a ogni criterio di stima corrisponde un metodo di stima, che ne è il modello pratico e standardizzato a livello internazionale. Che conseguenze ha questa molteplicità? Ebbene, bisogna dire che a seconda del metodo di stima adottato, la valutazione, e quindi il valore attribuito a un immobile può risultare differente, anche in modo sensibile. I principali criteri di stima fra i quali si trova a scegliere un perito sono:

• valore di mercato: è un valore piuttosto dinamico, dato dal rapporto domanda/offerta del mercato immobiliare in un determinato periodo;
• valore di costo: esprime il costo complessivo della realizzazione di un edificio. Come il precedente è un valore dinamico, influenzato ad esempio dal costo dei materiali edili, del terreno, etc;
• valore di trasformazione: riguarda in particolare le ristrutturazioni, ed esprime il valore di un immobile a seguito di interventi migliorativi meno il costo necessario ad eseguirli;
• valore complementare: in questo caso, si considera ai fini della stima l’immobile da valutare e il complesso del quale fa parte; di quest’ultimo viene quindi calcolato anche il valore residuo sottraendo quello del singolo immobile. Quel che ne risulta è un valore che potrebbe essere diverso da quello che ci si aspetterebbe, ossia dal risultato di una semplice sottrazione. Perché? Perché la perdita di una parte del proprio insieme può deprezzare il valore di un complesso immobiliare;
• valore sostitutivo: si riferisce alla comparazione fra il bene per il quale è prevista la perizia di stima immobiliare e un altro avente caratteristiche atte a sostituirlo. Il valore sostitutivo, in pratica, risponde alla domanda: il prezzo dell’immobile è equo rispetto alle sue caratteristiche e finalità?

La scelta di un metodo di stima rispetto a un altro è compito del professionista, che sa esattamente qual è il modello migliore per ogni perizia. La sorpresa potrebbe arrivare dai risultati, quando ad esempio esiste un contenzioso e viene effettuata più di una perizia di stima di un immobile.