VARIAZIONE CATASTO

VARIAZIONE CATASTALE CON DOCFA

La variazione catastale consiste nell’aggiornamento della planimetria depositata presso l’agenzia delle entrate. Per capire meglio di che cosa si tratta, tuttavia, dobbiamo fare un passo indietro e chiarire il concetto di planimetria.
Tutte le singole unità immobiliari (a partire dalle abitazioni e dai garage, fino ad arrivare a negozi, magazzini, opifici e così via) sono classificate e censite presso quello che un tempo veniva chiamato “catasto fabbricati”, oggi assorbito da un comparto dell’agenzia delle entrate. Per ogni singola unità immobiliare viene depositata presso l’agenzia delle entrate una “planimetria catastale“, che consiste nella rappresentazione grafica dell’unità. Generalmente la scala utilizzata per la planimetria catastale è di 1:200, ma per complessi particolarmente vasti si possono trovare anche planimetrie in scala 1:500.

DOCFA COS’È E A COSA SERVE

Per la presentazione delle planimetrie viene utilizzato un software ministeriale che porta il nome di docfa (documento catasto fabbricati), con il quale a ciascuna unità immobiliare vengono assegnati diversi parametri (come la classe, la categoria e la consistenza) che generano una rendita catastale dell’immobile. Tale rendita è necessaria sia per calcolare l’ammontare delle tasse annuali (come nel caso dell’IMU) sia nel caso di transazioni immobiliari per la determinazione del valore catastale dell’immobile.

VARIAZIONE CATASTALE: QUANDO DEVE ESSERE FATTA?

Le variazioni catastali docfa devono essere presentate ogni volta che la planimetria in atti subisce delle variazioni, soprattutto se tali variazioni possono modificare la rendita dell’immobile. Ciò si verifica, per esempio, nel caso di un ampliamento che aumenta la consistenza dell’unità immobiliare. Un altro caso è quello in cui quando si decide di ristrutturare casa viene realizzata una diversa distribuzione degli spazi interni che, pur rimanendo nella stessa sagoma, potrebbe generare un maggior numero di vani che in sostanza vanno ad aumentare la rendita; infatti la rendita sulle abitazioni non viene pagata in base alla superificie, come avviene per i negozi, ma in base al numero di vani.
In ogni caso, la variazione catastale mediante procedura docfa deve essere presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori per non incorrere in sanzioni.

COSTI VARIAZIONE CATASTALE

Ecco tutti i costi per la variazione catastale. Di per sé la variazione catastale ha un costo fisso di 50 euro di diritti per ogni planimetria di categoria ordinaria, mentre il costo dei diritti sale a 100 euro per le categorie speciali.
Alla spesa per i diritti deve essere sommata la parcella del tecnico (geometra, ingegnere o architetto) incaricato di realizzare le pratiche per la variazione catastale. La parcella per una variazione docfa semplice può oscillare dai 400 agli 800 euro per ogni singola planimetria.
A tutto ciò bisogna aggiungere anche il costo dell’eventuale elaborato planimetrico; tuttavia, dato che esso viene redatto in funzione del tipo di edificio, non è possibile quantificarlo a priori. Per esempio si può fare un elaborato planimetrico di un edificio con sole due unità immobiliari oppure di un complesso vasto con moltissime unità.
Ma che cos’è l’elaborato planimetrico? L’elaborato planimetrico è un quadro d’insieme che raffigura tutte le unità immobiliari componenti un edificio, comprese le parti comuni. In un condominio, per esempio, avremo una planimetria in scala ridotta che raffigura tutte le unità assegnando a ciascuna un numero (chiamato “subalterno”). Inoltre viene individuato un numero anche per i beni comuni, per esempio il vano scale e il giardino. Osservando l’elaborato planimetrico, quindi, è possibile capire la composizione dell’intero immobile. Con il supporto del cosiddetto “elenco subalterni” è anche possibile capire, per esempio, quali unità hanno la comunanza su un certo vano scale. L’elaborato planimetrico è anch’esso depositato all’agenzia delle entrate ed è allegato al docfa, insieme alla planimetria, nel caso in cui l’edificio in questione sia composto da diverse unità.

QUANTO TEMPO CI VUOLE PER AGGIORNATE IL CATASTO?

Al netto dei tempi necessari al tecnico per predisporre e presentare la pratica, i tempi degli uffici del catasto per protocollare la nuova planimetria e rendere ufficiale la variazione dei dati catastali, sono di circa 4-5 giorni lavorativi dopo la ricezione del file firmato digitalmente inviato dal tecnico.