Per ampliare la propria abirazione, è possibile recuperare il sottotetto e trasformarlo in uno spazio abitabile attraverso lavori edili più o meno incisivi a seconda delle sue stesse caratteristiche. Le modalità di intervento devono fare riferimento alla normativa nazionale e a quella regionale, oltre che a quanto indicato all’interno dei regolamenti edilizi del Comune competente per territorio. Infatti non tutti i sottotetti possono essere recuperati e trasformati in vani abitabili in quanto per legge sono previsti determinati requisiti che bisogna soddisfare per assicurare la compatibilità dell’intervento e il comfort abitativo. Secondo le norme sanitarie e abitative un locale può essere considerato abitabile soltanto se presenta un’altezza media ponderale di 2,40 metri. Questo valore si ottiene dividendo il volume della parte del vano sottotetto con un’altezza superiore 1,50 metri per l’estensione. Quando si decide di effettuare il recupero del sottotetto bisogna tenere a mente che questo tipo di intervento è soltanto a scopo residenziale. Di conseguenza i lavori possono essere effettuati solo negli edifici che al catasto risultino avere una destinazione d’uso residenziale per almeno il 25% della loro totale superficie ponderale lorda.
COSA DICE LA LEGGE REGIONALE DELLA LOMBARDIA
Le normative regionali per il recupero del sottotetto della propria casa e la trasformazione di questo ambiente in una mansarda abitabile variano in base agli enti territoriali competenti. Nella Regione Lombardia si fa riferimento alla legge regionale 15/1996 e successive (modificata dalla legge regionale 20/05 e 4/12). Il testo del 2005 consente il recupero dei sottotetti soltanto nel caso in cui si assicuri un’altezza media ponderale di 2,40 metri per ogni singola unità immobiliare. Se l’immobile si trova all’interno del territorio di un Comune posto a un’altitudine a livello del mare che supera i 600 metri, questo valore viene ridotto a 2,10 metri. La normativa è stata modificata prima attraverso la successiva legge regionale 4/2012 e quindi attraverso la legge regionale 26 maggio 2017 n. 15 che stabilisce le seguenti modifiche
- Con il comma 4 dell’articolo 63 si stabilisce che non è più necessario aspettare 5 anni dal conseguimento dell’agibilità ma bastano 3 anni;
- Nel comma 7 bis dell’articolo 64 si stabilisce che “il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a quaranta mq., costituenti in base al titolo di proprietà una pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, se prima casa, è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione di cui all’articolo 16, comma 3, del d.p.r. 380/2001, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e/o monetizzazione.”
Di conseguenza gli interventi il recupero a fini abitativi del sottotetto di immobili situati in Lombardia possono prevedere la realizzazione di terrazzi, abbaini, finestre oppure lucernari. Inoltre è possibile modificare le linee di pendenza delle falde e le altezze di colmo e di gronda, tuttavia queste soluzioni sono previste soltanto per gli edifici la cui altezza è inferiore oppure uguale al limite di altezza massima posto dai regolamenti urbanistici del Comune competente per territorio Inoltre l’altezza minima abitabile è di 1,50 metri anche nei casi di eccezione per quanto previsto per l’altezza massima. Al tempo stesso, come avviene in molte altre Regioni, se i lavori di recupero del sottotetto comportano la messa a punto di nuove unità immobiliari, è necessario predisporre alcuni spazi per il parcheggio di pertinenza. In caso contrario è il Comune a occuparsi di reperire il parcheggio per gli abitanti della nuova unità abitativa. Tuttavia occorre versare all’ente una somma il cui importo è determinato dalla moltiplicazione dei metri quadrati dello spazio del parcheggio per il costo base di costruzione.
COSA FARE PER RECUPERARE IL SOTTOTETTO
Per recuperare il sottotetto bisogna innanzitutto verificare cosa prevede la normativa regionale e il regolamento edilizio del Comune nel cui territorio si trova l’immobile. Se il vano è di proprietà di un unico soggetto, gli unici limiti da rispettare sono quelli previsti dalla normativa vigente. La Regione Lombardia promuove questi interventi al fine di contenere il consumo di suolo e per incentivare la realizzazione di soluzioni per ridurre i consumi energetici. Infatti, realizzando la coibentazione della copertura oppure altri interventi per l’siolamento termico del vano recuperato, è possibile accedere a varie detrazioni e incentivi.
LE VERIFICHE DA FARE
Perché l’intervento sia a norma di legge è necessario effettuare alcune verifiche prima di procedere con i lavori. Innanzitutto sono esclusi dal recupero i sottotetti di immobili situati nell’area di salvaguardia del Fiume Seveso nel Comune di Milano. Infatti il D.P.C.M. del 29 settembre 1998 proibisce le nuove costruzioni, le ristrutturazioni e il recupero di sottotetti in questa zona. In secondo luogo bisogna accertare l’esistenza di urbanizzazioni primarie, che si verifica quando tutti i soggetti interessati si impegnano in contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento. In genere i sottotetti fanno parte di edifici che ricadono già nelle urbanizzazioni primarie, tuttavia è bene controllare l’esistenza di questo requisito. Fondamentale è la verifica dell’altezza media ponderale di 2,40 metri: di conseguenza si devono dichiarare le parti basse dei sottotetti come chiuse da elementi fissi. Queste aree non sono abitabili e possono essere destinate a ospitare ripostiglio: nella descrizione del progetto vanno indicate come parti s.p.p., cioè senza permanenza di persone. Proprio per questo motivo non vengono considerate s.l.p., non comportano un aumento della volumetria abitabile, hanno un minore valore immobiliare e non vengono conteggiate per il calcolo degli oneri di urbanizzazione. Si parla di altezza media ponderale perché spesso è impossibile mantenere un’altezza uniforma di 2,40 metri in una stanza e nell’intera abitazione. Di conseguenza l’altezza media ponderale globale dell’intera unità immobiliare può arrivare fino a 2,70 metri. Più il valore si avvicina ai previsti 2,40 metri e meno rischi di contestazione si corrono da parte degli uffici comunali competenti. Viceversa, più ci si avvicina a un’altezza media ponderale di 2,70 metri e maggiori sono le probabilità che si richieda di dimostrarne e giustificarne la necessità. Ciò dipende anche dal Responsabile del Procedimento che deve valutare il progetto. Infine è fondamentale mantenere le distanze dagli edifici vicini secondo quanto previsto dal Decreto interministeriale 14443 del 2 aprile 1968 all’articolo 9. In pratica la distanza minima assoluta tra le pareti finestrate del vano recuperato devono distare almeno 10 metri dalle facciate degli edifici antistanti.
IL PROGETTO DEL SOTTOTETTO
Quando si effettua il recupero del sottotetto a uso abitativo è necessario stilare un progetto dell’intervento che tenga conto dei vincoli igienico-sanitari della normativa nazionale, delle leggi regionali e dei regolamenti edilizi comunali. Al tempo stesso il progetto è fondamentale per le maestranze che devono eseguire i lavori. Questo deve essere stilato da un professionista abilitato, ad esempio un architetto o un geometra. Inoltre bisogna tenere a mente che a partire dal 15 gennaio 2009 il recupero dei sottotetti prevede obbligatoriamente la presentazione dell’attestato di prestazione energetica e l’installazione dei pannelli solari. Si tratta di una disposizione contenuta all’interno dell’articolo 6.5 del decreto DGR VIII/8745 del 2008. Gli impianti devono coprire almeno il 50% del fabbisogno annuo di energia necessaria per produrre l’acqua calda sanitaria.
LE PRATICHE DA PRESENTARE PER IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO
L’intervento di recupero a fini abitativi di un sottotetto prevede la richiesta di un permesso di costruire in quanto non rientra all’interno delle semplici manutenzioni. Per questo motivo è necessario presentare all’Ufficio Tecnico del Comune competente per territorio il progetto e la documentazione richiesta in base al regolamento edilizio locale. In alcuni casi è previsto anche il pagamento delle spese di segreteria. In ogni caso è necessario stilare in corso d’opera il piano di sicurezza: questo documento viene redatto dal coordinatore alla sicurezza, il cui compito è garantire sul posto di lavoro il rispetto delle norme di sicurezza.
RECUPERARE IL SOTTOTETTO IN UN CONDOMINIO
I sottotetti condominiali possono essere recuperati, tuttavia le modalità di procedura cambiano a seconda della situazione. Se il recupero del vano è a uso abitativo esclusivo di un singolo privato, è necessario che durante un’assemblea condominiale i condomini gli cedano o vendano le parti pertinenti del sottotetto. Se non si ottiene la proprietà esclusiva, non si può effettuare nessun intervento. Ogni singolo condomino deve essere indennizzato in base al valore commerciale della propria parte di sottotetto ceduta. Una volta che si ottiene la proprietà esclusiva del sottotetto condominiale si può modificare l’andamento delle falde in tutto o in parte dopo aver ricevuto l’assenso scritto e l’autorizzazione di tutti i condomini. In ogni caso bisogna verificare quanto previsto in queste situazioni dal regolamento condominiale. Nel caso in cui il condomino proprietario dell’ultimo piano abbia la proprietà esclusiva del sottotetto è possibile unire con una scala interna i due livelli senza ricevere l’autorizzazione condominiale soltanto se l’aspetto esteriore dell’edificio o la falda non vengono modificati. Basta apporre nella bacheca condominiale una comunicazione di inizio lavori.
AGGIORNAMENTO CATASTALE DOPO IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO
Una volta recuperato il sottotetto è necessario comunicare al Catasto l’intervento effettuato e aggiornare le informazioni contenute nell’archivio riguardanti l’unità immobiliare. Per predisporre l’aggiornamento catastale e fare la comunicazione all’ente, presentando il progetto, l’attestato di certificazione energetica e tutta la documentazione richiesta, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico qualificato ed abilitato (geometra, architetto, ingegnere).
QUANTO COSTA RECUPERARE IL SOTTOTETTO
I costi per il recupero del sottotetto variano notevolmente a seconda del fatto che si abbia già la proprietà esclusiva dell’ambiente oppure sia necessario acquistarne i diritti. Infatti il quadro economico da considerare è molto variegato. Se bisogna acquistare il sottotetto, si devono considerare anche le spese legate alla compravendita, come le imposte, i costi di registrazione e la parcella del notaio che attesta la transazione commerciale. Oltre agli oneri finanziari per la messa in opera dell’intervento di recupero bisogna conteggiare i costi tecnici in fase progettuale e in quella di cantiere. Rientrano nella prima categoria le parcelle per i professionisti per le verifiche urbanistiche, il progetto, la documentazione da presentare in Comune, lo studio di fattibilità e le consulenze specialistiche. Giusto per darvi una stima il costo medio per il recupero del sottotetto in Italia è di 819 € / mq, il che vuol dire che se vuoi recuperare un sottotetto di 50 mq andrai a spendere circa 41.ooo €, oltre gli oneri ed il costo delle pratiche. Questa operazione, oltre a regalare un locale in più all’abitazione, può anche portare ad un aumento di fino al 39% del valore dell’immobile (media Italia – fonte edilportale.it)
LE DETRAZIONI FISCALI PER IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO
Dato che per legge il recupero del sottotetto deve prevedere l’installazione di pannelli solari e il miglioramento della classe energetica dell’unità immobiliare, i lavori possono usufruire di appositi incentivi. In pratica è possibile detrarre dall’IRPEF il 65% delle spese in 10 rate annue di pari importo. L’ente di riferimento è l’ENEA, che deve verificare la sussistenza dei requisiti essenziali previsti per legge. Infatti sono detraibili tutte le opere che si pongono l’obiettivo di ridurre le dispersioni energetiche, come l’installazione sulla copertura di pannelli solari in copertura e la coibentazione delle pareti.
