Se si deve ristrutturare casa la scelta corretta non sempre è la più ovvia e soprattutto non sempre è indirizzata da fattori economici, ma da un insieme di valutazioni che devono tenere conto della normativa, dello stato di conservazione dell’immobile oltre che del risultato che si vuole ottenere dall’intervento edilizio. Quindi non basta valutare quanto costa ristrutturare casa ma occorre fare un ragionamento molto più ampio per capire cosa convenga realmente fare.
Cerchiamo quindi di capire meglio quali variabili vanno considerate e come scegliere se seguire la strada della ristrutturazione edilizia oppure della demolizione e ricostruzione.
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LA DEFINIZIONE SECONDO LA NORMATIVA
Secondo l’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. In questi interventi sono compresi il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE
Gli interventi di demolizione e ricostruzione, come dice la parola stessa, consistono nella demolizione e ricostruzione da zero di un intero immobile. Questi interventi vengono considerati interventi di ristrutturazione edilizia se viene mantenuta la stessa volumetria e la stessa sagoma dell’edificio preesistente, fatte salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Nel caso di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti rientrano negli interventi di ristrutturazione edilizia soltanto se viene rispettata la stessa sagoma dell’edificio preesistente.
VINCOLI NORMATIVI PER DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE
Nel momento in cui si decide di intraprendere un intervento di demolizione e ricostruzione bisogna tener presente che questo genera a tutti gli effetti un nuovo edificio, che pertanto deve rispettare tutti i vincoli normativi relativi alle nuove costruzioni.
NORMATIVA ENERGETICA
In un intervento di demolizione e ricostruzione si deve rispettare la normativa energetica vigente che comporta isolamenti termici di un certo tipo, impianti di un certo tipo, installazione di impianto solare e fotovoltaico (art. 5 del D.d.u.o. 30 luglio 2015 – n. 6480).
Al contrario, nel caso di ristrutturazione, in base all’intervento effettivo che si esegue non è detto che tutti i parametri debbano essere rispettati come se fosse un nuovo edificio. Il tutto dipende se vi sono ampliamenti e di che dimensione o se vi sono modifiche di facciata non trascurabili.
Leggi la normativa energetica: http://www.cened.it/normativa_cened
in particolare anche gli interventi di ristrutturazione devono rispettare i requisiti richiesti per i nuovi edifici nei seguenti casi:
- per gli edifici di nuova costruzione e nel caso di ristrutturazione importante di primo livello i requisiti di prestazione energetica si applicano all’intero edificio e si riferiscono alla sua prestazione energetica relativa al servizio o ai servizi interessati;
- nel caso di ampliamenti volumetrici, recupero di sottotetti esistenti, ovvero nuovi volumi edilizi sempre che la nuova porzione abbia un volume lordo climatizzato superiore al 15% di quello esistente o comunque superiore a 500 m3, la verifica del rispetto dei requisiti deve essere condotta solo sulla nuova porzione di edificio.
- nel caso di ristrutturazione importante di secondo livello i requisiti di prestazione energetica da verificare si riferiscono alle caratteristiche termo-fisiche delle sole porzioni di quote di elementi e componenti dell’involucro dell’edificio oggetto di intervento e il coefficiente globale di scambio termico per trasmissione (H’T) determinato per l’intera struttura, comprensiva di tutti i componenti su cui si è intervenuti;
- nel caso di riqualificazione energetica i requisiti di prestazione energetica da verificare si riferiscono alle caratteristiche termo-fisiche dei componenti edilizi e di efficienza dei sistemi tecnici oggetto di intervento.
NORMATIVA ANTISISMICA
Nel caso di demolizione e ricostruzione il nuovo edificio dovrà rispondere all’attuale normativa antisismica vigente. Tale vincolo non sussiste nel caso di ristrutturazione e meno che non si rientra in una delle quattro casistiche per i quali è obbligatorio l’adeguamento globale alla normativa antisismica:
- la sopraelevazione: ossia nel caso in cui si aggiungano uno o più piani all’edificio esistente;
- l’ampliamento: nel caso in cui si aumenti il volume dell’edificio esistente;
- gli interventi strutturali che modificano la costruzione
- gli interventi strutturali che modificano la variazione di classe e la destinazione d’uso con aumento dei carichi superiore al 10 per cento.
RISPETTO DELLE DISTANZE
Il nuovo edificio deve rispettare le distanze da confini, strade, vincoli in generale. Le distanze sono normate sia dal PGT del comune che dal codice civile e sono solitamente pari a 5 metri dai confini e strade, 10 metri da facciate di altri edifici (nel caso in cui l’edificio che sorge a confine non abbia la distanza dei 5 m).
VINCOLI IMPOSTI DAL PGT
Bisogna infine considerare che non sempre il PGT consente interventi di demolizione e ricostruzione in tutte le zone, quindi prima di procedere con qualsiasi valutazione è importante verificare che nella zona in cui è situato l’immobile sia possibile un intervento di questo tipo.
RISTRUTTURAZIONE O DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE: COSA CONVIENE MAGGIORMENTE?
Secondo la nostra esperienza possiamo dire che:
- se l’intervento diventa sostanziale
- se vi sono problematiche di umidità di risalita
- se non vi sono problemi di distanze
- se si rientra in uno dei casi in cui è già obbligatorio adeguarsi alla normativa vigente
- se si vuole ottenere un edificio che garantisca elevate prestazioni termiche con conseguente riduzione sostanziale di costi di gestione
quasi sempre dal punto di vista economico e di tempi di realizzazione risulta molto più conveniente un intervento di demolizione e ricostruzione piuttosto che un intervento di ristrutturazione.
